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不動産有効活用最前線 ~家賃保証って何だ~

筆者:不動産ビジネスライター 久保純一 氏

オーナーが家賃保証を利用する際のメリットは大きく分けて2つあります。
1つ目が「家賃が確実に入る」ことで、いうまでもありませんがこれこそ家賃保証会社のメーンのサービスです。保証会社は事前にオーナー、入居者の双方と契約を結んでおき、入居者が家賃を支払えなくなった際は保証会社が入居者に代わって家賃を支払います。保証会社が代弁した家賃は保証会社から入居者(賃借人)に請求されますので、最終的に入居者が支払うのは変わりありませんが、督促状の交付や支払い交渉などの業務は基本的に全て保証会社が行うため、オーナーに煩わしさがないというメリットもあります。保証会社の運営費は基本的に入居者から支払われる保証委託料でまかなわれるため、オーナーの金銭的負担もありません。

もう一つの大きなメリットが与信です。家賃の支払い能力があるか否か、入居者の見極めはオーナーにとっても難しい問題ですが、これを保証会社の審査に委ねるというのも手です。基本的に保証会社には一定基準の入居審査があり、また業界独自の信用情報データベースもあります。保証会社との契約を入居条件としているアパート・マンションなどはまさにこの仕組みを応用したものと考えていいでしょう。オーナーなら自分で判断したいところではありますが、保証会社に任せることで効率化につながることもあるのです。

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利用がすすむ家賃保証ですが、業者が増えるにつれて差別化もすすんできています。アパート・マンションなら24ヶ月分の賃料保証が一般的ですが、なかには48ヶ月などの長期保証をうたうところもあるなど保証内容もさまざまです。賃料以外の光熱費や共益費の集金業務や残置物の引き受け、原状回復費用の保証や建物管理請け負い、さらには入居者との折衝を全て行うPM業務など、付帯する業務で差別化を図る保証会社もあり、保証内容だけでなく総合的に判断して選択する必要があります。

しかしここ数年、倒産する保証会社が見受けられるのも事実です。現在、家賃保証会社を規制する法律はなく、保証会社が倒産した際はオーナー、入居者ともにリスクを負わなければならなくなります。入居者管理の行き届かない保証会社では夜逃げの常態化も指摘されており、問題にもなっています。自身が所有する物件で夜逃げが多発しては、実害がないとはいえ評判に関わります。
オーナーも、保証会社に任せたからといって楽はできません。今度は家賃保証会社を見極める能力が必要になっているのです。

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